铺位租金逐季跌 无人商店乘势崛起

新春过去不久，地产界预期今年商铺租金持续低迷下，主打无人驻场概念、以科技大幅节省人力成本的夹公仔机店、无人拉面店及桌球室等将会兴起。此外，港府致力打造「留学香港」品牌，惟有研究预计3年后学生宿位短缺达12万个，近年虽有大学及投资者购入酒店改建为学生宿舍，但仍供不应求，早前有大学斥巨资购入市区商厦扩充，业界估计未来数年涉及教育产业的地产交易将增加，并盼当局尽快公布去年《施政报告》提及鼓励改装酒店或商厦为学生宿舍的先导计划，以及当中细节。 
资料显示，去年第4季本港约有808宗商铺租务个案，是去年按季表现最差，全年商铺租赁成交约3544宗，较前年的4194宗下跌15.５%；涉及租务成交金额3.5亿元，较前年4.8亿元约减少27%，反映整体铺租大幅下调。
切合现代人随时出行生活方式

中原工商铺董事总经理潘志明指，租金虽下调，但游客消费模式改变下，闹市核心区及一线街道少了珠宝店和奢侈品店，有业主但求租金回报，降低对租客的要求，故铜锣湾波斯富街出现两餸饭店及面包店。他又留意到，近年无人商店兴起，除夹公仔店及24小时健身室大行其道，去年底有内地商人于九龙城广场开设24小时无人桌球室，另有港人于工厦经营无人桌球室及自助拉面店。

潘指，24小时无人店是新时代产物，经营者善用科技遥距监控及网上预约，亦切合现代人随时出行的生活方式。恒生大学市场学系助理教授邝家麒亦指，本港人力成本高昂，驻场的低技术劳工亦难聘请，无人店利用科技遥距监控取代人力，又用尽所有时段，增加利润，相信未来无人店将增加。

长沙湾青山道的韩式拉面店「面の研究所」，也是24小时无人店，顾客可自行买面及煮面。负责人Maggie指，面食是主要的收入来源，另卖饮品，又设夹公仔机，店铺全日有不同客群，「午市多学生，凌晨有附近劏房居民来吃消夜；圣诞节及除夕夜凌晨全店满座。」无人驻场虽减成本，但曾被偷食物，她指，每月租金3万元，现时收支平衡，「未来若找到租金相宜的铺位，会考虑开分店。」
3年后学生宿位短缺达12万个

24小时自助桌球室Snookery的负责人Mitchell，租下荔枝角及新蒲岗2个工厦单位经营，每店只设1张英式桌球枱。他指，最初避免被他人打扰，便与2名同样热爱桌球的中学同学合租场地练习，「之后发现不少『波友』有同样需求，便发展成生意。」两店采会员制，网上预约后凭二维码取房，他透露，平日的晚上、周末及假日较旺场，去年圣诞节及早前农历新年生意不俗，惟因租金不菲，暂不足以支付生活开支。

邝家麒又预期，未来涉及教育产业的地产交易可望增加，料为低迷市道提供动力。过去两份《施政报告》，当局锐意发展教育产业，继前年订下香港成为「国际教育枢纽」的目标， 专上院校的非本地学生限额由20%增至40%；去年又提出打造「留学香港」品牌，而留学生增加，衍生对宿位的需求。

国际房地产服务公司高力去年发表报告，预期2028年本港学生宿位短缺达12万个。高力香港研究部主管及零售顾问谘询李婉茵指，2018年至2024年间，专上院校的非本地生人数复合年增长率达11.6%，2023/24学年度非本地生达7.36万，到2028年，本地生及非本地生宿位需求达17.5万，但届时本港学生宿位仅5.5万个，忧对本港构建教育枢纽带来挑战。

近年不少投资者投放资源至学生宿舍业务，有人于疫情时，购入整幢酒店改建为学生宿舍，李婉茵指，现时市面的双人房及单人房月租由逾7000元到逾1万元，较公营学生宿位收费的2000元及7000多元高。李指，酒店已有基本住宿配套，改建工程较简单，亦雇用较少工作人员，大大降低成本，而留学生多按季，甚至一次付清全年租金，带来稳定现金流。现时全港有9个单幢式私营学生宿舍项目，仅供应3000个床位。

政府于2018年成立宿舍发展基金，拨款逾100亿元，为6间宿位不足的大学兴建15个宿舍项目，目标于2027年前增加1.35万个宿位。为应付激增的留学生名额，过去1年，都会大学及城市大学先后「入市」，前者先购入红磡1幢酒店改建为学生宿舍「MU88」，年底又以逾26亿元购入红磡全幢商厦作教学及行政用途，该交易更是全年最大宗的商业物业交易。城市大学亦购入尖东明辉中心地库至3楼基座商场，消息指或用于教学用途。
业界倡容「活化」工厦改建宿舍

为纾缓宿位不足，去年《施政报告》提出「学生宿舍先导计划」，预计今年上半年推出，为大学提供一站式谘询服务，如协助觅地、审批兴建或改建成学生宿舍的申请，并透过合资或独资模式，改装酒店和商厦作学生宿舍。

有地产界人士指，市场不乏使用率低的乙级和丙级写字楼可供改装，过去数月发展局频频约见业界听取意见及商讨细节，会面中局方称会在规划、地政及建筑图则审批方面拆墙松绑。他称，相关计划进展如火如荼，希望当局尽快推出，因为由觅地、申请到完工需时达3年，希望及早准备。他更大胆建议，当局借用「活化」工厦改建为过渡性房屋的政策，容许改建工厦为学生宿舍，「相信成本一定较由零开始兴建便宜。」

李婉茵亦指，改建写字楼为学生宿舍，涉及间隔及去水工程、发牌监管，屋宇及消防安全，宜小心筹划。她又建议，当局长远参考伦敦及墨尔本等国际教育枢纽，建造「专用学生宿舍」。她又称，发展教育产业除放眼大学，未来亦可吸纳海外生来港寄宿，入读中学，再晋升大学，构建留学产业链，为本港物业市道注入新动力。